2022.12.24 경제뉴스 모아모아 부동산 규제완화 집값 하락

노원·도봉·성북구 주간 낙폭 1%대 넘겨
서울 -0.72% 또 최대 낙폭 기록…30주 연속 하락세
정부, 경제정책방향 통해 다주택자 규제 대대적 완화


서울 아파트 매매가격이 2년 전 수준으로 돌아갔습니다. 지난해 오른 만큼 올해 집값이 떨어진 결과인데요. 특히 노원구와 도봉구, 성북구 등 서울 외곽 지역은 주간 낙폭이 1%대를 넘어서는 등 하락세가 갈수록 가팔라지면서 2년 전보다 더 낮은 수준으로 떨어졌습니다.

부동산 시장 경착륙 경고음이 더욱 커지자 정부는 다주택자에 대한 세금과 대출 규제 등을 대폭 완화해줬습니다. 비교적 여유가 있는 다주택자들을 거래 시장에 참여시켜 시장 정상화를 꾀하겠다는 복안입니다. 하지만 전문가들은 이런 방안에도 하락세는 내년까지 지속할 거라는 전망을 내놓고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 12월 셋째 주(19일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 0.73% 하락하며 전주(-0.64%)보다 낙폭이 더욱 확대했습니다. 부동산원이 2012년 5월 관련 통계를 작성한 이래 최대 낙폭인데요. 매주 기록을 갈아치우며 집값이 그야말로 '추락'하는 모양새입니다.

수도권과 지방도 낙폭이 커졌습니다. 수도권은 전주 -0.79%에서 이번 주 -0.91%로 하락 폭이 크게 확대했고요. 지방도 같은 기간 -0.50%에서 -0.55%로 낙폭이 확대했습니다.

서울 아파트값은 -0.72%를 기록하며 30주째 하락세를 이어가고 있습니다. 이번 주에도 역대 최대 낙폭을 경신했습니다. 7주째 기록을 갈아치웠습니다.

특히 노원구와 도봉구, 성북구 등 서울 외곽 지역의 집값은 그야말로 바닥없이 떨어지고 있는데요. 이번 주 이 지역들의 주간 낙폭은 처음으로 1%대를 넘겼습니다.

노원구는 1.34% 하락하면서 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 낙폭을 기록했고요. 도봉구는 1.26%, 성북구는 1.03% 각각 하락했습니다.

서울 강남권의 아파트값 하락세는 다소 잦아들었습니다. 송파구의 경우 전주 -0.81%에서 이번 주 -0.75%로 낙폭이 줄었고요. 강남구(-0.44%)와 서초구(-0.27%)의 경우 전주와 같은 낙폭을 기록했습니다.

부동산원 관계자는 "연말 겨울 비수기로 접어들면서 추가 하락 우려에 따라 매수 문의가 급감한 상황"이라며 "매도자 사정에 따른 급매물만 간헐적으로 거래가 이루어지는 등 지난주 대비 하락 폭 확대했다"고 분석했습니다.

서울, 지난해 오른만큼 하락…규제완화책 무용지물

올해 하반기 들어 하락세가 가팔라지면서 서울 아파트 매매가격은 2년 전 수준으로 가라앉았습니다. 서울의 올해 아파트값 누적 변동률이 -0.61%를 기록하며 지난해 상승률(6.55%)에 근접한 건데요. 지난해 집값이 오른 만큼 떨어진 셈입니다.

특히 노원구(-10.94%)와 도봉구(-10.72%) 등 서울 외곽 지역의 경우 지난해 오른 것보다 집값이 더 떨어져 눈길을 끕니다.

지난 수년간 집값이 급등해 서민들이 어려움을 겪었던 만큼 집값이 어느 정도 하락하는 것은 나쁘지 않은 일일 수 있습니다. 하지만 하락세가 너무 가팔라지면 부작용이 나타나기 마련입니다.

특히 대출을 끌어모아 집을 산 이들이 어려움에 처할 수 있는데요. 한국은행은 지난 22일 발표한 '하반기 금융안정보고서'에서 앞으로 주택 가격이 올해 6월 말보다 20% 떨어지면 대출자 100명 가운데 5명은 자산을 다 팔아도 빚을 갚지 못할 거라고 경고했습니다.

한국은행은 "부동산 가격의 급격한 조정은 부동산업과 건설업 등 관련 업종의 재무건전성이 크게 저하할 수 있다"며 "또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 사업성을 악화시켜 금융기관의 건전성에도 부정적 영향을 미칠 수 있다"고 우려했습니다.

이에 따라 정부도 시장 경착륙을 막기 위해 규제 완화 속도를 끌어올리고 있습니다. 지난 21일 '2023 경제정책방향'을 통해 다주택자 취득세 중과를 완화하고 양도세 중과 배제는 1년간 연장하는 방안 등을 내놨습니다.

규제지역에서 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제로 해제했고요. 내년 초에는 규제지역을 추가로 해제하겠다고도 발표했습니다.

시장에서는 이번 방안으로 다주택자들이 일부 급매물을 소화하는 등 거래가 다소 살아날 수는 있다고 전망하고 있습니다. 다만 당장 큰 흐름이 바뀌지는 않을 거라는 분석입니다. 집값은 적어도 내년까지는 속절없이 떨어질 것으로 보입니다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "정부가 기존 실수요 중심의 대책에서 벗어나 다주택자까지 거래 시장에 참여시켜 시장 정상화를 모색하고 있다"며 "하지만 높은 이자 부담과 주택 시장 침체 우려가 여전하다는 점을 감안할 때 당장은 수요자들의 관심 환기와 급매물 소진 정도에 그칠 가능성이 높다"고 전망했습니다.

정부, 2023년 경제정책방향 통해 수요 늘리고 양도세 중과 대대적 손질

매해 말이면 정부는 이듬해 시행될 경제 관련 규제의 전반적인 밑그림을 공개한다. 이른바 ‘경제정책방향’이다. 올해는 정권교체라는 큰 변수가 생긴 탓에 경제정책방향의 대대적인 변화가 예상돼 관심을 모았다. 정부가 12월 21일 발표한 ‘2023년 경제정책방향’은 예상대로 이전 정부와 크게 달랐다. 정부·공공 주도에서 민간·시장 중심으로 전환됐고, 지난 정부에서 묶고 조였던 여러 분야의 규제가 대대적으로 폐지되거나 완화됐다.

여기에는 고물가·고금리·고환율로 야기된 복합 경제위기에 대응해야 한다는 시장 상황도 영향을 미쳤다. 특히 정부가 내년 경제성장률을 1.6%로 낮춰 잡을 정도로 상황이 좋지 않다. 한국 경제의 버팀목인 수출이 3년 만에 다시 마이너스(-)로 돌아서고, 취업자는 올해보다 90% 급감할 것으로 예상됐기 때문이다.

다주택자도 집값 30%까지 주담대 허용

부동산 관련 정책도 이런 기조에서 벗어나지 않는다. 오히려 그 중심에 있다. 그만큼 부동산시장 상황이 좋지 않다. 상위 10% 이내에 들어가는 건설회사가 부도를 내고, 올해 하반기(12월 20일 기준)에 폐업한 건설회사도 지난해 같은 기간보다 30% 이상 증가했다. 내년에는 더 나빠질 것이라는 전망도 잇따른다. 내수시장에 큰 영향을 미치는 건설업의 위기는 연관 산업은 물론, 금융시장 등으로 이어져 경제 전반에 악영향을 끼칠 가능성이 크다. 정부도 이런 위기의식 탓에 부동산 정책의 큰 방향을 아예 ‘시장 연착륙’으로 못 박았을 정도다.

이에 따라 내년 부동산 정책은 수요층을 두텁게 하고, 공급 물량을 조절하는 방향으로 정리됐다. 즉 수급 조절을 통해 경착륙을 막겠다는 것이다. 특히 수요를 늘리기 위해 규제 일변도로 치달았던 지난 정부와는 상반된 정책들을 쏟아냈다.

수요 확대 대책에선 다주택자와 실수요자에 대한 이중 삼중 규제 완화가 핵심이다. 정부는 우선 서울과 경기 과천·성남·하남·광명 등 규제지역(투기과열·조정대상지역)으로 묶인 지역에서 다주택자에 대한 부동산 취득세 및 양도세 중과세 조치를 대대적으로 손질했다. 현재 다주택자는 집을 사고팔 때 상당한 세금 부담을 안는다.

취득세 일반세율은 1~3% 수준이지만, 2주택(규제지역·비규제지역은 3주택) 이상 보유한 경우에는 세율이 8~12%로 높아진다. 정부는 이를 절반 수준인 4~6%로 낮추고, 중과세율도 3주택자(4%)부터 매기기로 했다.

내년 5월까지 유예된 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장한다. 이에 따라 다주택자는 급하게 집을 처분하지 않아도 돼 그간 시장에서 물량 부담으로 작용했던 다주택자 절세 매물이 크게 줄어들 것으로 보인다. 아울러 다주택자가 규제지역에서 집을 살 때 지금은 주택담보대출이 아예 금지돼 있지만, 앞으로는 집값의 30%(주택담보대출비율·LTV)까지 허용한다.

수요 확대 방안의 또 다른 핵심은 지난 문재인 정부 때 육성과 폐지를 오간 주택임대사업자 제도의 부활이다. 주택임대사업자 제도는 임대인에게 종합부동산세 감면 등 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 의무 임대 기간을 유지하도록 해 세입자를 보호하는 제도로, 박근혜 정부 때 도입됐다.

문재인 정부도 초기에는 이를 계승했지만 집값 폭등 원인으로 지목되자 2020년 7월 폐지했다. 정부는 이번에 이를 되살리면서 전용면적 84㎡ 아파트까지 임대주택으로 등록할 수 있게 허용할 방침이다. 또 이전에 폐지된 임대사업자 임대소득세 감면이나 종합부동산세 합산 배제와 세제 혜택도 복원하고, 규제지역 내 주택담보대출 한도도 일반 다주택자(집값 30%)보다 높일 예정이다. 의무 임대 기간을 10년에서 15년으로 늘린 사업자는 혜택을 더 주기로 했다.



규제지역 무주택자 대출한도 상향


실수요 확대 대책은 전매제한과 대출한도 확대에 초점이 맞춰졌다. 우선 규제지역 무주택자 대출한도가 기존 집값의 50%에서 더 높여진다. 또 분양가상한제 단지에 적용되던 5년 실거주, 10년 전매제한도 조정된다. 세부적인 내용은 내년 1월 초 국토교통부가 별도로 발표한다. 공시가는 최근 집값 하락 추세 등을 반영해 낮아지고, 재산세 공정시장가액비율(세금 산정을 위해 공시가를 적용하는 비율)도 45%에서 더 하향된다.

분양·입주권 단기 양도세율은 2020년 수준으로 환원된다. 현재 분양권을 1년 안에 팔면 적용되는 양도세율 70%도 45%로 낮아진다. 1년 이상 보유한 후 팔 땐 중과세율(60%) 대신 기본세율(6~45%)만 적용된다. 여기에 현재 서울 등 5곳에 묶여 있는 규제지역도 내년 초 해제된다. 현재 5곳은 투기과열지구·조정대상지역 등 이중 규제지역으로 묶여 있다.

공급 대책은 공급 시기를 늦추는 방식이 될 것으로 보인다. 정부가 과다한 주택 공급에 따른 시장 충격을 막기 위해 8월 발표한 270만 채 공급 계획의 속도를 조절하기로 했기 때문이다. 우선 공공택지 내 민간주택에 대한 사전청약 의무 시기가 6개월 이내에서 2년으로 연장된다. 또 필요시 공공부문 주택 분양 일정도 추가 조정된다. 다만 현재 사업이 추진 중인 3기 신도시는 내년 상반기 중 토지보상이 완료되고, 부지 조성 공사가 시작된다.

전문가들은 이에 대해 “경착륙 방지에는 어느 정도 성과를 보일 수 있을 것”이라며 긍정적 평가를 내리면서도 “고금리 기조가 당분간 이어질 것으로 예상되는 만큼 효과에는 한계가 있다”는 반응을 내놨다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “침체된 시장의 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어내는 데는 제한적이겠지만, 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 다소 도움이 될 것으로 보인다”고 평가했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “정책 효과 실현까지 시간이 걸리고 고금리 및 집값 추가 하락 우려 영향으로 즉각적인 거래 유도는 제한적일 것”이라면서도 “내년 상반기 이후 서울 등 장기 투자 가능 지역을 중심으로 급매물 저점 매수가 나올 수 있을 것”으로 내다봤다. 최민섭 서울벤처대학원대 부동산학과 교수는 “세계적인 고금리·고물가 현상과 러시아-우크라이나 전쟁의 변수가 어떻게 전개되느냐에 따라 내년 부동산시장의 연착륙 성공 여부가 갈릴 것”이라고 말했다.


출처
비즈니스워치
주간동아